Налог на доходы физических лиц.  Новшества при продажи недвижимости

Доходы от продажи недвижимости облагаются Налогом на доходы физических лиц (далее НДФЛ). С 1 января 2016 г. порядок уплаты НДФЛ по доходам от продажи недвижимости зависит от срока, в течение которого объект находился в собственности налогоплательщика, и его стоимости.

В целях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости (жилых домов, квартир и т.п.) устанавливается минимальный предельный срок владения  объектами, который составляет 3 года. Он касается только недвижимого имущества, право собственности на которое получено по наследству или в подарок от близкого родственника, получено налогоплательщиком в результате приватизации, получено по договору пожизненного содержания с иждивением. В иных случаях предельный минимальный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

Для целей применения имущественного вычета по продаже иного имущества (транспортные средства, нежилые помещения и т. п.) минимальный срок владения- 3 года. Размер имущественного вычета в отношении доходов от продажи недвижимости не может превышать в целом 1млн. руб., от продажи иного имущества вычет не может превышать в целом 250тыс. руб.

С 2016 года введен расчетный механизм определения налоговой базы. В случае, когда доходы от продажи недвижимости меньше чем ее кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, базой по НДФЛ будет считаться кадастровая стоимость объекта, скорректированная на указанный коэффициент. С 1 января 2020 года кадастровая стоимость будет определяться на дату постановки имущества на кадастровый учет, изменения применяются с налогового периода 2020 года.

Пример 1: Цена сделки, по которой была продана квартира, составляет 1000000 рублей. Налогоплательщиком представлена нулевая налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. По состоянию на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры определена в сумме 2026226 рублей. Величина кадастровой стоимости после умножения на коэффициент 0,7 составила 1418358 рублей. Это значение больше цены сделки купли-продажи квартиры (1 млн руб. < 1,4 млн руб.). Таким образом, для исчисления НДФЛ должна приниматься максимальная величина стоимости, которой в этом случае является кадастровая стоимость – 1418358 рублей. При этом с учетом положений пп.1п.2 ст.220 Налогового кодекса Российской Федерации применяется имущественный налоговый вычет в сумме 1000000 рублей. В результате проверки сумма НДФЛ подлежащая уплате в бюджет составила 54386 руб. 13% от 41858 (1418358-1000000).

Пример 2:  В феврале 2020 г. у налогоплательщика открылось наследство в виде квартиры, которую он в этом же году продал за 1300000 рублей, в этом же году произведена  государственная регистрация перехода права собственности. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2020 – 2000000 руб. Расчетная величина полученного налогоплательщиком дохода составит 1400 000 руб. (2000 000. * 0,7).

При этом налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме 1000 000 руб.  Налоговая база по налогу будет равна 400 000 руб. (1400 000-1000 000). Сумма НДФЛ составит 52000 руб. (400000 р.*13%).

У налоговых органов есть право самостоятельно рассчитывать налог при продаже недвижимого имущества. При неисполнении налогоплательщиком обязанности по добровольному представлению декларации в установленный срок налоговые органы сами исчисляют сумму НДФЛ на основании имеющихся у них данных. Расчет будет произведен от налоговой базы в размере 70% от кадастровой стоимости объекта, либо если объект получен в дар, то от его полной кадастровой стоимости. Применяется с налогового периода 2020 года.

В завершение отметим, что в случае продажи имущества в 2022 году физические лица  обязаны не позднее 30 апреля 2023 года представить в налоговый орган по месту учета налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма3-НДФЛ)  и документы, необходимые для исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц.

Межрайонная ИФНС России №29 по Республике Башкортостан